富力地产弱市拟融资350亿 吸血A股注水房地产？

　　近日，在最新的IPO排队名单上，广州富力地产股份有限公司(简称“富力地产”)赫然在列，审核状态为已受理。其最新招股书显示，此次公开发行新股不超过107，000万股，每股面值人民币0.25元，募集资金总额不超过350亿元。如果最终成行，这个募资规模将超过券商巨无霸国泰君安300亿的募资额度，成为A股史上最大规模的IPO项目。

　　事实上，富力地产回归A股之路异常坎坷。早在2005年在香港上市后，其就曾于2007年高调宣布回A股。但由于资本市场环境的变动，回A计划被一再拖延。九年过去了，富力地产终于在回A之路上前进了一步。如此急迫，源于其糟糕的财务状况和高杠杆资金压力。招股书显示，至2015年6月30日，公司合并资产负债率达到73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。

　　然而，当前A股市场不景气，面对350亿这个庞大的融资数字，有股民表示，此时融资犹如“雪上加霜”，恐给股市造成负担。针对以上问题，中国经济网记者致电富力地产董秘处，截止发稿，电话无人接听。

　　规模急剧扩张 负债率攀升

　　富力地产成立于1994年8月，2005年率先登陆香港市场，自香港上市后，掌舵者之一的李思廉带领富力南拓北进，大手笔地在全国各个城市开展项目，开始了急速扩张的两年。

　　据新华网，2006年富力获得21幅土地，仅重庆一个项目的土地就达到739万平方米，共拥有土地储备1789万平方米。快速扩张导致了当年其资产负债比升到67.7%，超过行业临界指标。2007年，富力继续激进式拿地，共获得20个项目，合计1030万平方米。2007年末土地储备蹿升至2620万平方米，2008年中期土地储备为2610万平方米。

　　由于激进高成本拿地，富力负债迅速大幅攀升。2005年，富力净负债权益比仅为20.5%，2006年即攀升至71.5%，2007年底达到139.5%，在2008年，公司净负债率亦高居123.8%。

　　也是从2008年开始，富力地产遭遇了一系列的危机和质疑。富力因为前两年过多拿地和押宝商用物业，在这一年楼市宏观调控下销售规模增长停滞，2007年一样仅实现销售额160亿，资金链也出现危机，甚至坊间一度传出“富力即将破产”的传闻，富力一度走到了悬崖边上。自2008年差点陷入破产危机之后，决策层就把公司转为稳健的风格。

　　然而到2013年，在中国房地产土地市场过热的背景下，富力地产又采取了激进的扩张策略，购地款项达到434亿元，而其在2010年到2012年的土地款仅分别为83亿元、60亿元和40亿元。

　　这个变化是相当明显的，根据申银万国研报测算，富力地产的净权益负债率因此从2012 年底的86%上升至2014 年底174%的高位。而据招股书显示，至2015年6月30日，公司合并资产负债率达到73.26%，母公司资产负债率为79.37%，扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。

　　毛利率下滑 财务状况糟糕

　　富力并不否认公司的资产负债率处于较高的水平。据中国经营报，在富力看来，负债规模有所上升还有一个原因，便是近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券增强资金实力。

　　中国经济网记者查阅招股书发现，截至2015年6月30日，富力的长期借款余额达到371.32亿元，一年内到期的非流动负债235.80亿元，应付债券96.61亿元，短期借款43.58亿元，其面临的长期和短期偿债压力可见一斑。

　　事实上，较高的负债以及融资成本已经在吞噬富力的盈利能力。2014年，受毛利率下滑以及永续债付息的影响，富力的核心净利率从一年前的16%快速下滑了5个百分点至11%，这也导致富力上市十年来首次宣布不派息。

　　此外，福利富力地产还面临毛利率下滑风险。招股书显示，2012~2014年及2015年上半年，富力地产公司的毛利率分别为47.08%、45.39%、41.66%和35.82%，处于较高水平但呈逐期下降的态势。对此，富力地产表示，公司为平滑住宅销售风险，一直以来注重在核心城市开发商业物业，该等商业地产项目主要集中于一线城市CBD区域的高端写字楼，平均售价较高，毛利空间较大。

　　三四线市场衰退 销售不达预期

　　对于如何改善高负债的情况，李思廉曾表示，富力有两大渠道，一是加强销售，二是拓宽融资渠道。然而，事实却给了富力当头一喝，数据显示，富力销售业绩已多年未达标。

　　据观点地产网，在2010年至2012年的时间段内，富力地产的销售业绩一直处于300亿元上下浮动的区间之内，其间，公司也曾将目标定位在360亿元等有一定程度提升的数额，但是在年终时，销售额仍旧并未如预期一般，出现较大程度的提升。

　　此外，资料显示，富力曾在2013年时成功突破400亿元大关，在全年420亿元销售目标上低空飞过。同样，2014年富力地产首次突破500亿大关，但没有完成下调后的600亿目标。2015年，富力地产再次把全年目标下调到了550亿元，最终全年合计销售544亿与2014年全年销售持平。但是，按下调的550亿元全年目标，还差6亿元方能达标。

　　三四线城市糟糕的市场是拖累其业绩的主要原因。

　　据投资时报，根据CRIC研究中心的统计数据，富力地产2014年土地储备偏重三四线城市。与2013年相比，富力地产在一线城市可售面积占比减少了4个百分点至12.1%；三四线城市占比却继续上升2个百分点至31.6%。2014年，三四线城市的房地产市场衰退明显，而富力地产在这个大区域上的业绩不给力，是导致其销售乏力的主要原因。

　　CRIC研究中心的数据显示，2014年富力在大同、海南、惠州的项目，销售金额分别同比下降46%、41%、18%。同时，富力地产在二线城市的布局，区位也较偏，缺少热点板块项目。比如在西安，富力的主力项目富力城位于西安三环外，在主流刚需产品争夺市场份额的情况下，其竞争力相对较弱，业绩同比下降33%。

　　H股瓶颈 亟待疏通融资渠道

　　除了销售，想借融资渠道改善高负债的困境也是不现实。据观点地产网，业内表示，富力近年未能突破飞跃发展的最根本原因是受H 股市场限制，据其介绍，富力地产自2006年10月起就无新增股权。股权规模的局限性也使得其长期处于扩张和杠杆控制的两难境地。

　　另据第一财经日报，2014年7月及9月，富力地产先后宣布计划发行不超过65亿元及70亿元的境内公司债及中期票据，但截至目前仍未有进一步发行进展。而据中银国际研究数据，富力地产2015年预计到期债务规模为259亿元，其未来两年的到期债务规模也将分别达到229亿元和244亿元。三线城市销售缓慢，到期债务负担沉重，在港股的融资功能又严重衰退，这一切令富力回A融资需求更加凸显，亟待打通新的输血通道。

　　国泰君安分析师刘斐凡表示，自去年A股针对房企的融资政策明显放松后，定增等案例呈井喷之势，A股融资输血功能已大大恢复。且从目前A股和H股地产板块的估值来看，一般一线房企H股比A股估值要高，而二线房企则是A股比H股估值高，像富力这样的二线房企在H股的估值是8-10倍PE，而在A则是16-20倍，回归A股有利于公司估值抬升。

　　据这次披露的招股书显示，与去年6月份所披露的回A计划一样，本次募集资金总额继续为350亿元。据公告透露，本次募集资金总额扣除发行费用后按轻重缓急投资于以下项目：北京富力通州运河十号项目40亿元、上海虹桥(资料、团购、论坛)项目55亿元、天津富力新城项目70亿元、北京富力新城项目90亿元、梅州富力城项目30亿元、哈尔滨富力城项目25亿元、南京富力尚悦居项目20亿元、无锡富力十号项目10亿元、佛山富力广场项目10亿元。

　　显然，这次A股发行对富力地产的意义不仅仅是这350亿元。他们期待能找到比H股形式更好的融资渠道。然而，此次A股冲刺能否帮助富力真正重新回归，还有待进一步观察。(记者邢晓宇)