广州哪里房子升值空间大？

广州是全国一线头部城市，辖有11个行政管理区，城镇化率86.4%，各城区房价参差不齐。全国楼市“房住不炒”的定位、密集的政策调控以及不以房地产作为刺激经济发展的手段，在这种楼市环境下，广州楼市当前处于何种状态？广州楼市未来有没有升值潜力？哪个城区的升值潜力相对较好？这需要经过综合分析，才能得出参考结论。下面和尚就谈谈个人意见：

本题内容有五个部分

当前全国及广州房价走势

支撑广州房价走势的逻辑因素

同城不同区域，房价增值潜力判断方法

广州主要城区房价走势

参考结论

当前全国及广州房价走势

2019年9月全国百城（新盘）房价指数为15051，环比上涨0.31%，同比上涨3.56%。从2010年近十年走势看，全国房价处于上涨趋势周期中，其间也是多次全国楼市调控收紧，特别是今年以来，调控频率相当高的情况下，仍呈稳中有涨，涨中趋缓的走势。

广州房价指数走势，近十年来与全国大势走势相仿，也处在上涨趋势周期中，并没有出现单方向价格变化。

支撑广州房价走势的逻辑因素

2. 经济基本面持续稳定增长，就是未来房价的支撑。

广州GDP值：2014年16897亿元，2018年22859亿元，五年增长35.3%，年化增长7%；2014年人均GDP值12.92万元，2018年人均GDP值15.55万元，五年增长20%。从图中看到年增长速度趋缓，但是总量及人均单位值确是逐年上升，呈现质量的增长更加坚实了广州经济基本面的稳健发展。

广州2005年城镇居民人均可支配收入18287元，2018年城镇居民人均可支配收入59982元，十三年增长228%，年化增长17.5%。

3. 粤港澳大湾区战略，就是未来房价的高度。

粤港澳大湾区发展规划是我国发展战略的重要组成部分，大湾区城市群一体化建设协同发展，目标是建设成世界级经济湾区。

上图是2016年某权威机构统计的全球三大湾区经济状况。2016年粤港澳湾区经济总量已达1.34万亿元，列世界湾区第二位。2018年粤港澳湾区GDP值达10.8653万亿元，折合美元约1.58万亿美元，可以说超越纽约湾区，成为全球最大经济湾区非常值得期待。

据美国政府官方数据显示：2011年，全美新房的平均价格在272900美金左右。 截止至2012年2月1日，像加州的热门区域洛杉矶大都会区房屋平均价格为40-50万美金之间，旧金山湾区的平均价格为65-75 万美金。东海岸的包括波斯顿大都会区房屋均价在57.5万美金，纽约曼哈顿区域的小型公寓房的价格在80万美金左右，房屋均价在145万美金左右。

从美国房产网了解到，纽约湾区房价多数在17.50万人民币/平米，也有高达50万元/平米。

广州是大湾区中心城市，发展定位——“打造三大国际战略枢纽”。目前广州房价最高的楼盘就一个珠江新城，住宅价大多低于10万/平米，与纽约湾区房价有不小差距。

同城不同区域，房价增值潜力判断方法

在同一个城市的不同城区，房价有差异，并且其房子增值潜力也是有差别的。如何来分辨不同城区房价潜力？

和尚个人运用： 二手房与新房的价差比值大小来判断。当二手房价格越接近（或超过）新房价格、说明原来买的房子升值潜力较大；否则，就较小。

之所以用这种方法来判断，主要基于个人以下考量：

一是现在购买新房后，着眼于将来实际上变成了二手房。

二是二手房往往较新房所占用的城市优势资源要早要成熟，其性价比所包含的其他因素全反应在市场价格上。

三是二手房价格走高，说明市场交易活跃，房子流动性较好。

近三年来，广州房价呈持续上涨走势。2019年9月，新盘参考价格31072元，较年初价格32613元，下跌4.72%。2016年价格21807元，三年上涨42.28%，年化涨幅14%。

广州二手房价格，近三年来呈持续上涨走势。2019年9月参考价格33850元，较年初价格32574元，上涨3.92%。2016年价格25963元，三年上涨30.38%，年化涨幅10.12%。

2019年三季度末，二手房较一手房价差比值=1.09。这个价差比值说明广州二手房升值潜力较大，也就是说在整个广州地区买房，其实都是不错的选择。

广州主要城区房价走势

广州有11个行政管理区，按照中心城市发展逻辑，核心城区及其靠近城区相对潜力较好，这主要是因城市资源集中度分布和渗透作用引导。依大湾区城市走向和珠三角海港区位优势，选择其中8个城区——越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙作分析。

南沙区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格20950元。2016年12月，二手房参考价格12383元。三年上涨69.18%，年化涨幅23%。

2019年9月，新盘参考价格21742元，二手房较一手房价差比值=0.96。

黄埔区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格25754元。2016年12月，二手房参考价格20057元。三年上涨28.40%，年化涨幅9.5%。

2019年9月，新盘参考价格26678元，二手房较一手房价差比值=0.96。

番禺区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28336元。2016年12月，二手房参考价格19528元。三年上涨45.1%，年化涨幅15%。

2019年9月，新盘参考价格33237元，二手房较一手房价差比值=0.85。

天河区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格51647元。2016年12月，二手房参考价格40896元。三年上涨26.3%，年化涨幅8.8%。

2019年9月，新盘参考价格61789元，二手房较一手房价差比值=0.84。

海珠区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格42923元。2016年12月，二手房参考价格30892元。三年上涨38.9%，年化涨幅12.98%。

2019年9月，新盘参考价格53602元，二手房较一手房价差比值=0.80。

越秀区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格53758元。2016年12月，二手房参考价格35449元。三年上涨51.65%，年化涨幅17.22%。

2019年9月，新盘参考价格61272元，二手房较一手房价差比值=0.88。

荔湾区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格36319元。2016年12月，二手房参考价格23540元。三年上涨54.28%，年化涨幅18%。

2019年9月，新盘参考价格42196元，二手房较一手房价差比值=0.86。

白云区——近三年来，房价呈持续上涨走势。2019年9月，二手房参考价格28347元。2016年12月，二手房参考价格21476元。三年上涨32%，年化涨幅10.7%。

2019年9月，新盘参考价格36510元，二手房较一手房价差比值=0.78。

参考结论

南沙区：三年涨幅69.18%，二手房较一手房价差比值=0.96。

黄埔区：三年涨幅28.40%，二手房较一手房价差比值=0.96。

番禺区：三年涨幅45.10%，二手房较一手房价差比值=0.85。

白云区：三年涨幅32.00%，二手房较一手房价差比值=0.78。

荔湾区：三年涨幅54.28%，二手房较一手房价差比值=0.86。

越秀区：三年涨幅51.65%，二手房较一手房价差比值=0.88。

海珠区：三年涨幅38.90%，二手房较一手房价差比值=0.80。

天河区：三年涨幅26.30%，二手房较一手房价差比值=0.84。

上述八大城区皆为广州市核心主城，从数据结论显示：

房价未来增值潜力较大的城区是——南沙区和黄埔区。但是有一个因素要特别注意，那就是——南沙区已被广州市定位于副中心城区，因此，潜力最大的首选 南沙区，可次选黄埔区。

上述楼盘数据，仅供参考。

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